泗政发〔2011〕100号

　　第一章　总　则
　　第一条 为了规范全县国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》等法规和规章，结合我县实际，制定本办法。
　　第二条 在本县行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人房屋的，适用本办法。
　　第三条 县人民政府负责本县国有土地上的房屋征收与补偿工作。
　　第四条 泗阳县住房和城乡建设局是国有土地上房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），具体实施本县范围内国有土地上房屋征收与补偿工作。
　　第五条 县住建、公安、法制、监察、司法、城管、国土、民政、工商、税务、审计、发改（物价）、财政、信访、广电、供电、水务、通信等有关部门及相关乡镇人民政府应当依照法定的工作职责，并结合本办法规定，共同参与，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作。
县住建局会同城管局、国土局以及项目所在地乡镇人民政府等相关部门配合，共同做好项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定和处理工作；公安局负责提供征收范围内户籍资料、依法维护正常征收工作秩序；维稳办负责组织国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作；法制办负责组织听证、代理诉讼及司法强制执行的衔接工作；工商局、地税局、国税局负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照发放、税务登记及税费征缴情况；国土局负责提供征收范围内被征收人土地使用权登记情况；民政局、残联负责征收范围内被征收人低保证、残疾证的认定工作。
　　第六条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
　　第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，均有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他相关部门举报。受理举报的单位和部门应当及时核实、处理。
县监察局应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或单位及其工作人员的监督检查。
　　第二章　征收决定
　　第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定：
　　（一） 国防和外交的需要；
　　（二） 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
　　（三） 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
　　（四） 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
　　（五） 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段旧城区改建的需要；
　　（六） 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
　　第九条 依照本办法第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建，应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
　　制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
　　房屋征收部门应当根据前款规定组织相关部门编制年度房屋征收计划，报经县人民政府批准后实施。
　　第十条 房屋征收可以根据项目规模分期实施，每期征收范围由县人民政府组织相关部门会办确定。
　　房屋征收范围确定并公告后，不得在征收范围内实施以下不当增加征收补偿费用的行为：
　　1．新建、改建、扩建或装修房屋；
　　2．改变房屋和土地性质用途；
　　3．房屋析产、典当、赠予、买卖、租赁或抵押；
　　4．户口迁入或分户；
　　5．房产公证；
　　6．新办工商营业执照、税务登记证；
　　7．企业改制、出售、租赁、承包、兼并；
　　8．其他不当增加征收补偿费用的行为。
　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知国土、城管、公安、司法、工商、税务、水务、民政、房管、规划、药监、卫生、供电、广电、通信等部门暂停办理征收范围内相关手续。暂停办理期限最长不得超过1年。违反规定办理相关手续的，由县人民政府责令撤销；情节严重的，按规定追究相关责任人的责任。因以上变更行为引起征收补偿金额增加的部分，不予补偿；已取得不当征收补偿收益的，依法追回；情节严重的，依法追究相应责任。
　　第十一条 房屋征收部门组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，收集相关资料，被征收人应当予以配合。被征收人不予配合的，根据房屋产权档案进行登记。
　　调查的范围、期限等由县人民政府公告。房屋征收部门委托具有房地产评估资质的评估机构对征收范围内的房屋进行现场查勘并分区域采样评估，综合修正后取得征收范围内被征收房屋相类似房地产市场价格和修正系数的数据，同时测算征收成本。
　　调查结束后，房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内公布。
　　第十二条 县住建（规划）局、城管局应当依法加强对建设活动的监督、管理。在房屋征收调查工作启动时，对征收范围内未登记建筑的合法性进行调查认定。对违反城乡规划进行建设的，依法及时予以处理。
　　第十三条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报县人民政府。
　　县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在政府网站和征收范围内公布，征求被征收范围内的公众意见。征求意见期限不少于30日。
　　旧城区改建项目征求意见时，如超过50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的，县人民政府将组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会情况修改方案。同时将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
　　第十四条 县人民政府作出房屋征收决定前，组织开展社会稳定风险评估工作。由县维稳办会同项目主管部门、民政、社会保障、信访等部门及乡镇（社区）、场参加论证，并向县政府上报社会稳定风险评估报告。
　　单个项目房屋征收决定涉及被征收人达到500户以上的，由县政府常务会议讨论，作出房屋征收决定。
　　第十五条 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
　　县财政局、审计局、监察局应当加强对征收补偿资金使用情况的监督、复核和审计。
　　第十六条 县人民政府作出的房屋征收决定应当及时公告。公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收期限、现场接待地点、联系方式、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。
　　房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
　　县房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
　　第三章　征收评估
　　第十七条 房屋征收评估应当由具有省级以上住房城乡建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质并经市住房城乡建设行政主管部门备案的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行。评估机构的分公司不得出具评估报告。
　　县房屋征收部门对房屋征收的评估机构实行信用管理考核制度。
　　第十八条 评估机构由被征收人在房屋征收部门公布的名录中协商选定。
　　房屋征收部门应当在征收范围内公布符合资质条件且报名参加的评估机构名单，供被征收人选择。房屋征收部门通过在现场接受登记和向被征收人发放选票的方式征集选择意见，被征收人应当在名单公布后3日内对评估机构进行选择。若全体被征收人共同选择同一家评估机构，视为协商选定成功；若协商选定不成的，按照少数服从多数的原则，即超过50%以上被征收人共同选择同一家评估机构的，视为多数决定成功；如多数决定不成功的，由房屋征收部门在符合条件的评估机构中公开抽签确定。房屋征收部门应提前3天在征收范围内公告组织抽签的时间和地点。协商选定、多数决定或抽签过程与结果由公证机构现场公证。
　　评估机构选定或确定后，由房屋征收部门作为委托人，出具房屋征收评估委托书，并与评估机构签订房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
　　房屋征收部门应当将受委托的评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师的资格证书在征收范围内公示。
　　第十九条 评估机构独立开展评估工作，遵循公开、公正、公平的原则。
　　评估机构应按照委托合同约定的时间和要求，安排两名以上注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，核对评估对象的相关数据和信息，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料，妥善保管并且制作影像或视频电子档案报房屋征收部门备案。
　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝进行入户查勘或在查勘记录上签字、盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
　　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
　　第二十条 对被征收房屋进行评估应当综合考虑与被征收房屋相关的下列因素：
　　（一）区位：被征收房屋的地理位置以及周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等因素。
　　（二）用途：一般以房屋所有权证书记载为准；如房屋所有权证书未标明用途或标明的用途与建设工程规划许可证记录的用途不一致的，以建设工程规划许可证记录的用途为准。非沿街住宅房屋被征收人未经规划行政主管部门批准改变房屋用途的，按照住宅房进行评估。
　　（三）建筑面积：一般以房屋所有权证书载明的建筑面积为准；如房屋所有权证书登记面积与测量面积不一致的，由房地产管理部门予以确认。
　　（四）装修装饰：由房屋征收部门参照《城区房屋征收搬迁补助、临时安置补助、提前搬迁奖励办法》（泗建发〔2011〕 104号）的规定进行协商补偿；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
　　（五）其他因素：房屋建筑结构形式、新旧程度等。
　　第二十一条 评估机构应当及时向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象房屋的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人公示。公示期间，评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。对被征收人提出的疑议，评估机构应当现场予以记录、核对、修改、完善。
　　评估机构在分户公示期满后，应当将初评结果修改情况报征收部门备案，且在被征收项目区域内进行公示。
　　被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，评估单位应当在分户公示期满后3日内向房屋征收部门提供，由房屋征收部门或征收实施单位将分户评估报告送达被征收人。
　　被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，同时加盖评估机构公章。不得以印章代替签字。
　　第二十二条 被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的，可以向评估机构书面申请复核评估，并指出评估报告存在的问题。评估机构收到书面复核评估申请后，应当对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。
被征收人或者房屋征收部门对评估机构的复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
复核或鉴定改变评估结果的，房屋征收部门应当进行公示。复核、鉴定结果小于或等于评估结果的，申请人由此造成的权利丧失，房屋征收部门不予补偿。
　　第四章　征收补偿
　　第二十三条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，县人民政府优先给予住房保障。
　　第二十四条 被征收人可以选择产权调换、货币补偿，具体方式在征收补偿协议中予以明确。
　　第二十五条 作出房屋征收决定的县人民政府对被征收人给予的补偿包括：
　　（一）被征收房屋价值的补偿；
　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或相近的房地产。
　　对违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
　　对未超过批准期限的临时建筑，按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。经相关职能部门批准的书报亭、彩票亭、洗车场、摊点等临时设施，征收时不予补偿，由其所批准的部门负责清理。
　　第二十六条 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当根据改建地段规划提供改建地段或者就近地段的房屋。
　　被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应当提供产权调换房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价。
　　产权调换为期房的，房屋的设计变更、面积差异等问题，按照住建部《商品房销售管理办法》的有关规定处理。
　　产权调换房与被征收房屋等值的部分，被征收人免缴房屋契税。
　　产权调换房屋为经济适用住房或政府其他种类定销商品房的，其价格按政府或物价部门有关文件执行，不再另行评估。被征收人对产权调换房屋评估报告有异议的，参照本办法第二十二条执行。
　　第二十七条 被征收人仅有一处住宅，且房屋为合法建筑、被征收人实际居住的，其评估的货币征收补偿总额（不含搬迁补助费、临时安置补助费和奖励）低于我县城区征收补偿最低标准的，房屋征收部门应当按照征收补偿最低标准对被征收人予以补偿。
　　房屋征收部门应当将对享受征收补偿最低标准的被征收人公示，公示期为3日。公示期满、情况属实的，按征收最低标准予以补偿。
　　第二十八条 征收租赁房屋的，房屋征收部门对被征收人给予补偿后，租赁合同有约定的，被征收人应当按照租赁合同的约定对房屋承租人给予补偿。房屋租赁合同没有约定或者约定不明确的，可以协商确定。协商不成的，可以通过民事诉讼方式依法确定。被征收人、房屋承租人应在规定期限内完成交房、搬迁工作。
　　第二十九条 改变房屋用途的被征收人选择产权调换的，房屋征收部门应以住宅房屋实行产权调换。
　　第三十条 实施房屋征收，征收部门应向被征收人一次性支付搬迁费。计算费用时按被征收房屋的合法建筑面积计算。
　　征收工厂、学校、医院等办公用房需搬迁重型机械设备、精密仪器的，由房屋征收部门委托具有资质的资产评估机构进行评估，给予安装调试费、拆卸费、运杂费的征收补偿。
　　第三十一条 实施房屋征收，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费。计算面积时按被征收房屋的合法建筑面积计算。
　　由房屋征收部门提供周转用房或产权调换房为现房的，不再向被征收人支付临时安置补助费。
　　第三十二条 因征收房屋造成停产、停业的，按被征收房屋补偿金额的2%进行补偿。
　　第三十三条 对在房屋征收补偿方案确定的期限内签订房屋征收补偿协议并完成房屋移交的被征收人，房屋征收部门根据被征收人签约和交房的时点，按不同阶段提前搬迁奖励标准进行奖励。提前搬迁奖励期限最长不超过30日。被征收房屋的提前搬迁奖励面积应按被征收房屋的合法建筑面积计算。
　　房屋征收部门根据征收项目规模，对奖励标准和奖励期限在项目征收实施中适当细化调整。
　　第三十四条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就征收补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立征收补偿协议。
　　征收补偿协议订立后，一方当事人不履行征收补偿协议的，另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。
　　第三十五条 房屋征收部门或委托的征收实施单位应当建立房屋征收补偿档案，并将分户征收补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
　　第三十六条 房屋征收部门对被征收人给予补偿后，被征收人应当在7日内将房屋交付征收部门实施拆除。
　　第三十七条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议或者所有权人不明确的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人应在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
　　被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
　　第三十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，同时在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制搬迁。
　　第五章　附　则
　　第三十九条 国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定办理。对在规定期限内，达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由县住房和城乡建设局裁决。被拆迁人或者房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的，由县住房和城乡建设局依法申请人民法院强制搬迁。
　　第四十条 本办法由县房屋征收部门负责解释。
　　第四十一条 本办法自公布之日起施行。