第一章 总 则
第一条 为加强对城区房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利实施，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《宿迁市市区房屋拆迁管理实施办法》，结合本县实际，制定本实施细则。
第二条 凡在县城规划区范围内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本细则。
规划区内房屋区位划分为：
一类区：东至繁荣路、西至洋河路、南至大运河、北至长春路。
二类区：
1．城东部分：东至上海路、西至繁荣路、南至大运河、北至北京路；
2．城北部分：东至繁荣路、西至洋河路、南至长春路、北至北京路；
3．城西部分：东至洋河路、西至泗水大道、南至大运河、北至北京路。
三类区：
1．城东部分：东至泗塘河、西至上海路、南至大运河、北至泗水大道向北500米；
2．城北部分：东至上海路、西至泗水大道向西500米、南至北京路、北至泗水大道向北500米；
3．城西部分：泗水大道向西500米内，南至大运河；
4．城南部分：东至上海路向东500米内、西至泗水大道向西500米、南至意杨大道向南500米，北至大运河。
四类区：
1．城东部分：泗塘河以东至县城规划范围；
2．城南部分：上海南路向东500米外至县城规划范围、意杨大道向南500米外至县城规划范围；
3．城北部分：泗水大道向北500米外至县城规划范围；
4．城西部分：泗水大道向西500米外至县城规划范围。
凡属划分区位分界道路的沿街户，属于二类区的提高为一类区，三类区的提高为二类区。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，注重保护文物古迹和城市绿化。
第四条 本细则所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本细则所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
本细则所称房屋拆迁实施单位是指取得省建设行政主管部门核发房屋拆迁资质证书，受拆迁人委托，从事对被拆迁人进行拆迁动员，落实拆迁补偿安置协议，组织拆除房屋及其附属物工作的单位。
第五条 泗阳县建设局（以下简称拆迁主管部门）主管本县城市规划区内的房屋拆迁工作，具体负责全县房屋拆迁管理工作。县公安、司法、城管、国土、规划、工商、税务、信访、供电、供水、物价等有关部门应当依照法定的工作职责，并结合本细则规定，共同参与，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。
泗阳县国土局负责城市房屋拆迁有关的土地管理工作。
第六条 对依法批准的建设用地范围内的房屋拆迁，拆迁人应当依照本细则对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人应当服从城市建设需要，在规定的期限内完成搬迁工作。各有关部门、单位和个人应当服从和配合房屋拆迁工作。
第二章 拆迁管理
第七条 凡因项目建设需要拆迁房屋的，建设单位应当向拆迁主管部门提出申请，领取房屋拆迁调查通知书，办理房屋拆迁许可证。
（一）拆迁人申请领取房屋拆迁调查通知书，应向拆迁主管部门提交下列资料：
1．房屋拆迁调查申请书;
2．建设项目批准文件;
3．建设用地规划许可证（附用地红线图）;
4．国有土地批准文件。
经拆迁主管部门核准后，方可进行拆迁调查。
（二）拆迁人申请领取房屋拆迁许可证，应提交下列资料：
1．拆迁申请表（附拆迁补偿明细表）；
2．拆迁管理部门指定的办理存款业务的金融机构出具的足额、专用拆迁补偿安置资金证明；
3．房屋拆迁委托评估合同；
4．委托拆迁实施合同。
拆迁主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请项目进行审查。经审查，对符合条件的拆迁人颁发房屋拆迁许可证。拆迁人领取房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第八条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入拆迁管理部门指定的办理专项存款业务的金融机构，资金专项用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第九条 拆迁人可以委托拆迁，也可以自行拆迁。自行拆迁的，应当经拆迁主管部门审批许可，且拥有3名以上经市房屋拆迁行政主管部门专业培训和考核，取得《房屋拆迁上岗证》的拆迁工作人员，方可自行拆迁。委托拆迁的，应向有拆迁资质的被委托单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报拆迁主管部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
拆迁主管部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。
第十条 拆迁主管部门在发放拆迁许可证的同时，应当将拆迁人、拆迁范围、拆迁项目、拆迁时限、拆迁实施单位、评估机构等以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人应及时向被拆迁人发送房屋拆迁通知书，并在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁政策、拆迁补偿标准、拆迁工作流程、拆迁实施单位和评估单位名称等事项。拆迁范围所在地的乡镇、场、社区及其居委会应当积极解决拆迁中出现的问题，做好宣传解释工作。
第十一条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证和公告规定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向拆迁主管部门提出延期拆迁申请；拆迁主管部门应当在收到延期拆迁申请之日起10日内给予书面答复。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
拆迁主管部门应当就前款所列事项，书面通知公安、工商、税务、规划、城管、房管、国土、供电、供水、电信等部门和单位以及有关乡镇人民政府、场、社区。有关部门和单位自接到书面通知之日起，停止办理拆迁范围内的户口迁入、分立，工商营业执照，房屋产权登记，房屋新建、翻建、扩建、改建、买卖、交换、出租等手续。书面通知应载明暂停期限，暂停期限最长不超过一年。
第十三条 在房屋拆迁许可证规定期限内，拆迁人或受委托的实施单位应与被拆迁人依照本细则签订书面拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应载明补偿方式、补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限、搬迁过渡方式、过渡期限、拆迁期限和违约责任等内容。房屋拆迁协议汇总表须报拆迁管理部门备案，必要时，应经公证机关公证。
第十四条 被拆迁人重新购买住房，其成交价没有超出拆迁补偿费和安置补助费的，免缴房屋买卖契税，但超出部分应缴纳房屋买卖契税。
第十五条 拆迁补偿协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁，也可依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行，诉讼费用由拆迁人先行支付。
第十六条 拆迁人与被拆迁人或拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由拆迁主管部门裁决，裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。拆迁人依照本细则已对被拆迁人给予货币补偿或提供拆迁安置用房、周转用房的，复议或诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条 被拆迁人或者房屋承租人在房屋拆迁主管部门裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由县人民政府责成拆迁主管部门及相关乡镇、场组织强制拆迁，或者由拆迁主管部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，申请公证机关办理证据保全公证。
第十八条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目发生转让的，应当经拆迁主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移受让人，项目转让人和受让人应当自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十九条 房屋拆除应当由具备保证安全条件、持有省级以上建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质等级证书》和安全资格证书的企业承担，施工人员应经培训并持有上岗证，并编制拆除方案，确保房屋拆除中的人身、财产安全。需要停水、停电或拆除有关管线的，由拆迁人在拆迁公告期满后向有关部门申请办理。施工企业负责拆除施工的安全工作。
第二十条 拆迁范围内的房屋拆除完毕，拆迁人应当报拆迁主管部门验收。
拆迁主管部门、拆迁实施单位应当建立健全档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第二十一条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等，按照有关法律、法规的规定办理。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十二条 拆迁人应依照本细则的规定对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。超过拆迁期限仍未拆除的，由拆迁人申请城管部门依法拆除。
拆除未超过批准期限的临时建筑，按房屋有效剩余时间给予补偿。
住宅房屋以《建设工程规划许可证》颁发之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当对被拆迁人增加补偿金额，增加补偿的标准按被拆迁房屋的补偿金额计算：未满5年的增加15%，未满4年的增加16%，未满3年的增加17%，未满2年的增加18%，未满1年的增加19%。（无《建设工程规划许可证》的不予增加）
第二十三条 拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本细则第二十二条第三款、第二十五条第二款、第三十七条规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十四条 货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
四类区临街经营性用房，按照四类区房屋二手房市场比较价格的30%增加补偿。四类区中县经济开发区东区、木业园区范围内被拆迁人放弃异地宅基地安置，选择货币补偿的，每户增加5万元补偿（以持有的《集体土地建设用地使用证》为准）。
第二十五条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本细则第二十四条第一款之规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。
第二十六条 拆迁用于公益事业的建筑物、构筑物及其附属物，由拆迁人根据有关法律、法规的规定和城市规划的要求，按照被拆迁建筑物、构筑物及其附属物的性质、规模予以重建，或者给予货币补偿，补偿仍用于公益事业建设。
第二十七条 拆迁租赁房屋（不包括直管公房、单位自管公房），被拆迁人与房屋承租人自行解除租赁关系，拆迁人对房屋承租人租赁房屋的所属附属设施及搬迁、过渡等给予补偿。
第二十八条 住宅房屋的被拆迁人因拆迁而搬迁的，由拆迁人一次性付给被拆迁人搬迁补助费。因拆迁需要临时居住过渡的，由拆迁人付给被拆迁人一次性临时安置补助费。如拆迁人为被拆迁人提供周转房的，则拆迁人不支付临时安置补助费。在公告规定时间内，按拆迁协议被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应付给被拆迁人提前搬迁奖。
第二十九条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
第三十条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿，补偿标准按被拆除房屋补偿总额的2%支付。
第三十一条 拆迁中、小学校舍或者幼儿园，应先通知教育行政主管部门，涉及的中、小学生可以在现居住地学校就读，学校不得收取择校费或以非本学校学生为由收取其他费用。
第三十二条 拆迁产权不明和有产权纠纷的房屋，在拆迁主管部门公布的规定期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿方案，报拆迁主管部门批准后实施拆迁。拆迁前拆迁主管部门应当组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。
第三十三条 拆迁设有抵押权的房屋，必须在规定的期限内拆除，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。未能重新设立抵押权或抵押人未能清偿债务的，抵押权人对补偿价款享有优先受偿的权利。
第三十四条 拆迁残疾人房屋，拆迁人应当对被拆迁人给予残疾补助。
一、二、三类区被拆迁人仅有一处住宅，其房屋经评估，拆迁补偿总金额不足5万元的，由拆迁人一次性补足5万元。
四类区被拆迁人仅有一处住宅，其房屋经评估，拆迁补偿总金额不足3万元的,由拆迁人一次性补足3万元。
被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍无力解决住房的，由县人民政府对该被拆迁人以提供成套廉租住房或出售的方式予以安置。
对于被拆迁人需要安置的，由拆迁人按照《泗阳县城区拆迁安置房建设管理实施办法》进行安置。
一、二、三类区被拆迁人自愿选择货币补偿，放弃购买安置房的，按被拆迁住宅房面积分别给予150元/m2、120元/m2、100元/m2放弃安置奖励。
第三十五条 拆迁人对被拆迁房屋的所有人给予补偿后，其拆迁房屋可移交给被委托实施单位拆除,被拆除房屋的残值作为拆迁实施单位经费开支;被拆迁人如果拆房取料的,应从拆迁补偿费中扣除。
拆迁工地所有渣土及废料的清运费由拆迁人支付，并服从城管部门统一管理。拆迁结束10日内必须清场完毕。
第三十六条 被拆迁人不得超过本细则规定的范围，提出额外要求或附加条件；拆迁人也不得擅自提高或压低补偿标准。
第三十七条 市政基础设施工程需要拆迁的房屋只作货币补偿，不作产权调换。
市政基础设施工程是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装工程。
第四章 拆迁评估
第三十八条 拆迁评估应遵循公开、公平、公正的原则。
在拆迁项目评估中，评估机构不得与拆迁主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人损害另一方当事人的利益。
第三十九条 拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：被拆迁房屋的地理位置以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度，公共事业设施配套状况等。县政府每年根据二手房市场交易情况公布各个区位的房地产市场价格。
（二）用途：以《房屋所有权证》及其产权档案登记的用途为准。
对临街经营性用房其证书未标明为经营性用房，但实际为营业用房，并取得工商营业执照且持续营业和连续交纳工商费用和营业税一、三、五年以上的，分别按照经营用房补偿价的50%、60%、70%评估。
（三）建筑面积：以房屋所有权证书载明的建筑面积为参考，经实际测量复核为准。如土地使用面积大于房屋建筑面积，对超出合法建筑面积的合法土地面积（不含临时用地面积、超标面积）补偿，每平方米按照所在区位砖混二等房屋市场价格的一定比例计算：一类区20%，二类区15%，三类区10%。
（四）国有土地出让金：对取得《国有土地出让使用证》并缴纳过土地出让金的被拆迁人，按土地剩余年限给予退还出让金补偿。计算公式：土地出让金补偿费=已交纳的土地出让金总价÷使用年限×（使用年限—已使用年限）。
（五）装饰装修：装饰装修按《泗阳县城区房屋拆迁评估技术细则》的规定计算。
（六）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、朝向等。
第四十条 拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，并经县房管部门备案的房地产估价机构（以下简称估价机构）进行，估价机构的分支机构不得出具估价报告。
第四十一条 估价机构由拆迁人与被拆迁人共同选定。拆迁人和被拆迁人意见不能达成一致的，由拆迁管理部门在符合条件的估价机构中抽签确定，拆迁管理部门应当在抽签3日前在拆迁地点将抽签的时间和地点予以公告。被拆迁人拒绝估价机构评估的，由拆迁人申请县政府组织公安、司法等有关部门保全评估。
拆迁人应当自评估结束后5日内在拆迁地点公示估价结果，并将估价结果送达被拆迁人。
拆迁人或者被拆迁人对估价结果有异议的，可以在估价结果送达之日起5个工作日内要求估价机构作出解释、说明。估价机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的，持有异议的一方可以委托符合本细则规定的其他评估机构重新估价。
重新估价结果与原评估结果在允许误差范围之内的，原估价结果有效，重新估价费用由委托人承担；重新估价结果与原估价结果超出允许误差范围的，由拆迁主管部门在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原估价结果的，重新估价和鉴定的费用由委托人和重新估价的机构共同承担；鉴定采用重新估价结果的，重新估价和鉴定的费用由委托人的相对人和原估价机构共同承担。
评估允许误差范围为房屋拆迁补偿费用的3%。
估价机构按国家规定标准收取评估费用。
第四十二条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予评估，未超过批准期限的临时建筑，应当根据批准期限减去已使用年限后的剩余使用年限进行估价。
估价机构应当按照评估合同约定的时间和标准完成委托任务，并向委托人出具房地产估价报告。房地产估价报告应当至少有2名专职注册房地产估价师签字，并加盖估价机构公章。
第五章 罚 则
第四十三条 违反本细则规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上、50元以下的罚款。
拆迁人违反本细则规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由拆迁主管部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
房屋拆除企业违反本办法第三十五条第二款规定的，由县城管部门依照相关法规、条例的规定，予以处罚。
拆迁人违反本细则规定，有下列行为之一的，由拆迁主管部门责令停止拆迁，给予警告，并可处以拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第四十四条 接受委托的拆迁单位违反本细则规定，转让拆迁业务的，由拆迁主管部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上、50%以下的罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予处分；情节严重的，由拆迁主管部门吊销其拆迁上岗证，并可以处1000元以上、1万元以下的罚款。
第四十五条 房屋拆除施工企业应严格按照《江苏省城市房屋建筑拆除工程施工安全管理规定》实施房屋拆除，违反规定的，由拆迁主管部门责令改正，给予警告，并处以2000元以上、3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由拆迁主管部门处以5000元以上、5万元以下的罚款，有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违反其他评估规定、规范、标准的，依据建设部《房地产估价机构管理办法》对估价机构实施处罚。
第四十七条 拆迁主管部门违反本细则规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，或者核发房屋拆迁许可证及其他批准文件后不履行拆迁管理职责的，以及对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依据有关规定给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第四十八条 本细则自2010年3月24日施行。2008年3月25日发布的《泗阳县城区房屋拆迁管理实施细则》（泗政发〔2008〕31号）同时废止。2010年3月24日之前核发房屋拆迁许可证的拆迁项目仍按泗政发〔2008〕31号文件执行。