全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海

访谈时间：2010年3月4日

访谈地点：两会委员驻地北京会议中心

访谈嘉宾：全国政协委员 郭松海

        2010年“两会”召开之际，网易房产专访全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海，解读房地产政策。郭松海表示，房地产政策应更加关注住房保障问题，同时应像抑制通胀一样控制房价，防止出现大规模的泡沫。

        以下为访谈实录：

        房地产增速过快 不控制将演变大泡沫

        网易房产：您作为长期关注房地产市场的研究人员，今年的两会您提了哪些议案？

        郭松海：因为去年总体上讲我们国家，包括一线城市、二三线城市房价涨的都比较高。中国社科院蓝皮书的报告里面也提出了，即便是中等收入国家城镇85%的居民都买不起房。住房是人们一个基本的生活需求，如果不能满足生活的、生存的基本需求，这就是一个相当大的民生问题，所以我的提案大部分都是有关于住房保障方面的提案。

        网易房产：郭老师您好，我看到之前您给我发的提案当中有这么一句话，就是说：“要像抑制通胀一样去调控房价”，您觉得从中央政策力度来说，能拿出这样的力度去调控房价吗？

        郭松海：因为当前举国上下从高层的领导到普通的百姓都非常关心房价问题，而且我们现在房价的收入比指标，有些研究机构的数字已经达到了8倍。在94年房改文件，国务院发布的《城镇住房制度改革》的文件里面谈到，当时的房价与收入比是4倍，如果超过了4倍，由财政拨款，给没有房子的、房子不达标的、住房困难的这些职工给予补贴。现在我们的房价收入比已和94年《城镇住房制度改革》里面提到的4倍，已经是它的两倍了，所以这个房价已经比较高了。

        从1998年住房商品化改革以后，房价一直是在上涨的。从2001年到去年，房价都呈现增长的趋势，高的年份增长率可以达到百分之七八，低的年份也有百分之二。2001年增长是2%。累计起来这个增长率增长的幅度已经很高了，有些特大城市房价都是2倍、3倍、甚至4倍的增长。

        这样的增长速度，如果我们不控制的话，就有可能演变成比较大的泡沫了，这不仅是住房的本身问题，也危害到国民经济。

        网易房产：从目前来看，您觉得中国的房地产是否存在泡沫？或者说这个泡沫是严重的，或者说可控的一个阶段呢？

        郭松海：是可控的。房地产泡沫主要是三个指标，一个是房价收入比；一个是房屋价格和房屋租赁价格之比，一个是空置率。

        房价收入比刚才说了，房屋价格和租赁价格之比，一般国际上通行在二百到二百五十。而我们现在有些地方已经达到了四百，甚至更高了。至于空置率，我们国家的统计口径和其它国家不大一样，我们主要指的是增量住房的空置，像北京空置已经达到了接近10%了，即便是增量住房的空置，从客观衡量上讲也是比较高的。

        但是我觉得只要政府加大宏观调控的力度，各个方面联手还是能够控制住的，我们的泡沫在有些地区处在膨胀的过程当中。

        控制土地价格

        网易房产：从目前的阶段来看，咱们看到从房地产调控比如说控制二套房的，控制信贷的流量，只是是来回调整而已，给人感觉就是说房地产调控的政策好像再没有什么新的东西能去调控这个房价了，您怎么看待这些调控政策的变化呢？

        郭松海：我们国家出台一些调控政策不是来回的摇，这个政策我觉得还是一直是比较延续的，政策有它的延续性，问题是中央政府的政策和地方的实施本身存在着很大的差距。

        比如我们2003年“十八号文”《促进房地产市场健康持续的发展》里边谈到：“对城市经济适用房从过去的面向中低收入家庭改为了低收入家庭，对城市中等收入家庭供应普通商品住房。”在这个文件里面谈到：“要控制土地价格。”

        我理解“控制土地价格”就是限制土地的价格。限制土地的价格，实际上对房价也有一定的限度。但是2003年十八号文在各个地方都很好贯彻执行，但是从04年到这几年我们的经济适用房、限价房、限地价的土地的拍卖不到总土地出让的10%。

        廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房的开发比例，不到整个总量的10%。这和我们说的“国八条”、“70、90”增加小户型、低价位的住房是相差甚远的。所以不是政策的摇摆，是我们没有落实。

        今年房价不会疯涨

        网易房产：您觉得在2010年整个房地产市场走向是一个怎样的趋势？

        郭松海：影响市场走向的因素是很多的，这个我们很难去预料。国家刚刚开两会，下一步中央的政策有什么调整，货币政策、土地政策、税收政策、物业税的问题，这个作为个人来讲是很难推测的。

        总体讲，我觉得2010年房价不可能像09年那样大幅度的增长了。当然，统计局说去年增长了1.5%，为了这个事专门写过一个提案，这个提案统计局公布的数字前后是不吻合的，6天之前国家统计局公布的数字房价从三千多增加到四千多，增长率是24%，这个相差太大了。

        网易房产：整个房价的增幅给民众的感觉差距是很大的，而且可能对于整个出台的一些调控政策，可能会有一些误导性，您觉得呢？

        郭松海：所以今年来讲，因为温家宝总理刚在新华社做过节目，回答了记者的提问，作为国家总理来讲，也非常重视房价问题，也提出他在任期间，要稳定房价。中央下定决心，各个地方在这11条措施里面要实现地方的目标责任制。就是年初你承诺，我今年开发多少保障性的住房，到明年的《政府工作报告》当中应该明细落实。如果真的落实了的话，有了责任制，我觉得许多事情就比较好办了。

        网易房产：我也发现了一个问题。就是最近上海，还有北京一些地方的成交量也是在大幅的下降。还有一个问题就是一些楼盘也开始，打折活动挺多的。您认为这是调控政策起的作用，还是另外有原因呢？

        郭松海：我觉得一两个月不能说明问题。09年1、2、3月份房价也是下降的，成交量是萎缩的，到了4、5月，特别是下半年房价就增长的非常快了。所以我们仅仅看这几个月，一两个月还不大能说明问题。

        一个就是我们要控制过度的投资、投机行为。再一个是土地要相当一部分，按照国土资源部70%要用中小户型住房开发的出让。如果这几条要真正落实了，对房价会起到很好的增长、起到很好的抑制作用。

        网易房产：成交量急剧萎缩的话，从企业的角度来说他们应该怎么样调整下一步的策略？

        郭松海：有媒体报道说，房地产开发企业去年的利润在一线城市可以达到100%-200%，三线城市也达到了50%了。所得讲去年开发商企业的利润，一般在40%-50%。如果这样的状况持续下去，我觉得开发商应该理性一些，适当降低一下利润。

        应开征物业税与空置税

        网易房产：看到您在提案当中提到了关于物业税，还有关于在北京以内五环以内征收房屋空置税的问题。其实现在物业税已经谈了有六七年了吧？一直没有出台。然后您又加了一个叫“房屋空置税”。您对物业税的实施，有什么期待吗？

        郭松海：物业税它的实施难度是比较大的，牵涉到方方面面的利益。一个是土地出让金这个问题怎么衔接？如果土地改为缴纳地租的话，地方土地财政就逐渐越来越萎缩了。再者以前买房的人和没有买房的人，以前的房子包括土地成本，以后没有了，这个问题怎么衔接。

        再一个现在大量的有小产权房，还有房改房没有办证的，没有所有权、只有使用权，这些我们征收的对象怎么确定。所以很多问题在目前来讲，我觉得物业税要出来实施，条件还是不大成熟的。

        所谓空置税，空置税它比较简单一些，和周边其它的关联性不大，而且空置就是一个资源的浪费。我提案里也谈到：“北京市是全国空置量最大的一个城市。”空置本身就是能源的浪费，因为建一平方米的房子大约消耗的能源是0.3标准吨。我们花了这么多钢材、建材、水泥、玻璃，消费这么大的能源建起房子来让它闲置，这是不符合低碳经济的。再者把一些中低收入者赶到了五环、六环以外去，他为了上班、来回交通上每年大约有一个月的时间在路上。

        新华社专门发了一个世界各个国家的土地和房屋空置税的征收经验，我觉得我们是可以借鉴的。

        网易房产：一方面是房价在大幅度上升；一方面又是空置率这么高。您觉得造成空置率的原因是什么？

        郭松海：就是投资、投机过多。

        网易房产：怎么控制这些投资和投机？

        郭松海：征收空置税就是个比较好的办法，你买了房子不用闲在那个地方就征你的空置税，就增加你的持有成本。

        网易房产：现在实行起来有一定的难度吗？

        郭松海：我觉得从中央到地方下决心，这个事情并不是很难操作的。很多国家都做了，为什么咱们不能做呢？我们一百平方米的房子，如果每一年用电量是两千度的话，我到物业公司看一下用电量。如果他只有400度，我们统一确定的那个标准，他就算空置的，是不是可以这么说？