实行了一年的二手房营业税优惠政策于1月1日正式终结。普通二手房转让交易过程中，免征营业税的条件由登记办证满两年变为五年，而未满五年的则按买卖价格的差额进行征缴。

受此影响，美联、中原、大泽等房屋中介机构的二手房交易量均出现不同程度的下滑，不少卖房者选择转售为租，也有买房者宁愿持币待购。

但记者发现，部分读者对政策仍存有误解，此次营业税新政实际上是按差额征收，比如当初购买时花了50万元，出售时卖到55万元，那么只需按照二者价差5万元征税，而不是按房款总价。为此，本期将请专家针对新的二手房营业税政策进行解读。

误读

致“买方市场”出现

随着二手房营业税优惠政策的调整，有的房主决定放长线，转售为租，易先生就改变了原先的计划。他在市区拥有两套住房，本打算出手的一套房屋位于南岸区回龙湾附近，刚满三年，不符合免征营业税的条件。

“现在房价肯定不会跌吧，不如先出租，等过两年后看市场形势再考虑出售也不迟。”他说。他已通知中介公司将挂出的房源出售信息收回，改成了出租。

由于税费环节的增加，拉大了买卖双方议价的距离，中原营销策划顾问有限公司副总经理何伟坚分析，二者在价格上将出现新一轮的博弈。当出现买方市场，购房者可以选择放弃或者考虑其他已满五年的房源，反过来，当市场向卖方倾斜，房主则会抬高价格，让买方承担一切费用。

他认为，市场上很多购房者的心态发生了微妙的变化，持观望态度的较多。记者调查了解到，市内房屋中介机构的二手房交易量均出现不同程度的下滑。新年以来，中原地产营业额环比下降50%，美联物业成交量下滑近30%，大泽置业则跌了10%。

费用

中小户型只增加1%－2%

何伟坚告诉记者，政府利用税收政策工具，意在加强房地产市场调控，通过提高房屋交易成本，遏制当前房价过快上涨势头，稳定房地产市场。

此次营业税新政的征收对象区分为普通住房和非普通住房，界定标准以房屋建筑面积144平方米为限。大于144平方米的房源按总价征收，但这部分房源占少数，影响不很大。

他认为，对小于144平方米这部分房源，调控是很温和的，与去年执行的营业税政策相比，只是将两年改成了五年，其他征收方式全部保留了，从这个角度而言，政策并无意对房地产市场造成太大动荡。

一套2008年以100万元购买的物业，假设房价上涨30%，以130万元的价格出售，如按房款全额的5.5%征收，需纳税7.1万元，如按差额30万元征收，则只要1.65万元，约占总房款的1.2%。

美联物业西南地区区域董事缪鸿裕对记者说，与房价上涨的幅度相比，买卖差额的5.55%，显得微不足道，大概只有1个点，而收取的中介佣金通常都要2到3个点。